大規模修繕工事

大規模修繕工事を進めていく管理組合様には、３つの重要な責任があります。

①居住者の安全確保と生活環境を守ること。それができる事業者を選定すること。
②十分納得のいくコストと工事品質を確保すること。それを実行する事業者を選定すること。
③組合員に対して全ての運営を透明性をもって開示し、説明責任を果たすこと。

ここで留意すべきことは、管理組合様（修繕委員会）が工事をするのではないということです。 管理組合様は、「工事内容を決定すること」と「設計事務所、工事会社の事業者選定をすること」がメインの仕事です。
大規模修繕工事成功の可否は、その後の修繕積立金の残高、組合員の満足度に大きく影響します。

最初の関門　《 管理会社に丸投げするか？ 》

管理組合様の初めての大仕事は、大規模修繕工事です。築１０年頃になると管理会社より「そろそろ大規模修繕工事の検討に取り掛かってください。」と言われます。 小規模マンションではこの問題に理事会が対応せざるを得なくなります。 そして、管理会社から大規模修繕工事を提案されても、どうしていいかわからず毎年先送りされるケースがあります。
またある程度の規模のマンションでは「修繕委員会」を立ち上げます。修繕委員会では、管理会社の提案のまま進めてよいか判断がつかないことがあります。
大規模修繕工事は必ずやってきますが、管理組合様はこの問題から逃げることはできません。

◆最初の関門は、大規模修繕工事を管理会社に任せるか、自分たちで進めようとするか、にあります。

第2の関門　《 工事方式の選択と進め方の疑問 》

大規模修繕工事は、大きく分けて次の２種類の方法に分類できます。

①設計監理方式

大規模修繕工事の「設計（工事の仕様決定等）・監理（工事作業の監理）」と「施工（実際の工事作業）」を別々の事業者に発注する方式です。 設計監理は設計事務所に、施工は工事会社に発注します。 設計監理と工事を別々の事業者に発注することにより、工事金額の透明性と工事品質の確保が可能になるといわれています。
しかし最近は、一部の設計事務所が自社にマージンを支払う施工会社が受注できるよう不適切な工作をしていると一部のマスコミ等で報道されるケースがあります。 このようにならないための対策も必要です。

②責任施工方式

信頼のおける施工会社（または管理会社）に設計、工事を一括して発注する方式です。 工事の品質確保は管理組合が行うか施工会社（管理会社）を信用することになります。 競争原理が働きにくいので、価格が割高になる可能性がありますが、発注者（管理組合）は手間をかけずに工事を実施することができます。 管理会社に工事一式を発注する場合は主にこの方式となりますが、一部の管理会社は「ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）方式」を提案することもあります。

◆「設計監理方式」を採用し、自分たちで大規模修繕工事を進めたいと思っても、次の課題が浮上してきます。

≫先に述べた不適切な一部の設計事務所への対応をどのようにするか。
≫実際の事務作業（業者の公募、見積比較等）をするノウハウや時間がない。
≫大規模修繕工事の進め方について、組合員から質問や意見が出されても対応が心配。

これらの問題を解決するために、マンション管理士の業務支援をご検討ください。

「設計監理方式」の大規模修繕工事の流れ

皆様の管理組合が「設計監理方式」を選んだ場合の工事の概要は、次のようになります。
なお、期間はおおよその目安です。 また工程が一部同時並行で進められることがありますので、大規模修繕工事の期間はこの単純合計ではありませんが、概ね２年程度と考えられます。

① 修繕委員会の設置と準備　（約３～６か月）

・修繕委員の公募と委嘱

・修繕委員会の勉強会

・工事発注方式の決定、スケジュールの検討

② 設計事務所の選定　　　　（約４～５か月）

・設計事務所の公募と書類選考

・現地調査と見積選考

・ヒアリングによる最終選考と承認

③ 建物診断と修繕基本設計　（約６か月）　　

・建物診断、アンケート調査（建物の劣化診断）

・工事内容の検討（修繕部分、材料、修繕方法と概算金額の検討）

・設計図書の作成

④ 施工会社選定　　　　　　（約４～６か月）

・施工会社の公募と書類選考

・現地調査と見積選考

・ヒアリングによる最終選考と承認

⑤ 大規模修繕工事実施（約５～１２か月：建物により変動）

・施工会社の公募と書類選考

・現地調査と見積選考

・ヒアリングによる最終選考と承認

　長期修繕計画の見直し　（必要により実施）

当事務所の「大規模修繕工事支援業務」の内容

当事務所の大規模修繕工事支援業務は、修繕委員会等に出席し、主に次の支援活動を行います。詳細は別途お打ち合わせにて決定します。

① 修繕委員会の設置と準備

② 設計事務所の選定

③ 建物診断と修繕基本設計

④ 施工会社選定

（⑤は、管理組合様の判断によるオプション契約です。）

⑤ 大規模修繕工事実施

当マンション管理士事務所と契約するメリット

①施工会社選考時に起こりうる「価格調整」（談合）の防止に協力します。
そのためのノウハウを活用し、見積書の一覧表作成時点でもチェックします。
②修繕委員会の「開催案内通知」、「事前資料作成」、「委員会議事録（案）」の作成をします。
その他の事務文書、資料作成など「修繕委員会事務局」として機能することにより、修繕委員（理事）の皆様の負担を大幅に軽減します。
③修繕委員会の進行に当たっては、「透明性の確保」と「組合員への説明責任」を果たします。

▶お問合せ、ご検討の手続きをご案内します。

管理会社から大規模修繕工事を提案されている。どのように進めてよいかわからない。外部の第三者の意見を聞いて相談したい。そのような場合に、まずこのセミナーを一度お聞きください。主な内容は次のとおりです。

• 大規模修繕工事に関する工事方法（設計監理方式、責任施工方式等）
• 各工事方法のメリット、デメリット
• 他の管理組合様での事例
• 進め方のポイント、留意点（組合員への説明責任、円滑な工事等）

その他修繕積立金について等、管理組合様の立場に立ち長期的視点でお話しします。